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广州多年前就被查处违建但未拆除，要征收了能再拆违吗？

张静律师解答：不能。如下面这个案件，5年前就被进行查处了，但一直未拆。后面房屋要征收了，镇再要求拆除违建，不支持。

书节选：

本院认为，根据《城乡规划法》的相关规定，在城乡规划区内进行工程建设，应当取得规划许可，未经批准擅自建设，职权部门应当责令当事人停止建设，限期拆除，逾期不拆除的，可以强制拆除。本案中，冯某未取得规划批准手续，于2015年6月在*****号东侧地块擅自建造涉案房屋，违反上述法律规定。冯某在被白云局责令限期改正，并出具保证书后仍然继续建成一栋七层建筑，相关职权部门应当及时依法查处，有效制止建设。白云局虽然于2015年7月已对涉案房屋查处，责令被上诉人停止建设，限期改正，但在随后长达近五年的时间内益。而且，被上诉人表示其位于*****号的房屋亦被强制拆除，已无其他房屋居住，涉案房屋系其住宅。上诉人未对被上诉人家庭的居住情况进行调查核实，径行作出被诉违建处理决定，将对被上诉人的基本居住权产生重大影响，在此情况下亦不宜支持。撤销上诉人作出的被诉违建处理决定。

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广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗？

张静律师解答：有效。属于村集体组织内部的宅基地房屋流转。

本案为物权保护纠纷,主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用,复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某支付了合理对价,同时,复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认,并称未收到上述款项,但未能提供相关证据予以反驳,另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用,但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前,黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利,实有违常理,故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信,复某村委会已向黄某成及陈某支付了合理的对价,其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此,陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并支付占有使用费的诉请,缺乏理据,法z院不予支持。

对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为,复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体组织内部的宅基地房屋流转,并未违反法律、行政z法规的强制性规定,亦不存在法律所规定的其他无效情形,陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外,其名下还有一处宅基地,涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济组织成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张,理由不能成立。

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广州个人与经济社签订的合建住宅楼协议有效吗？

张静律师解答：没有开发资质就无效。如下面这个案件，因个人有资质的公司来规

避法律，终认定合建住宅楼协议无效。

书节选：

认为：关于岑原告与某联社签订的《协议》是否合法有效的问题。根据《人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已取得房地产经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，无论当事人采取独立开发、合作开发或者合资开发房地产模式，至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。本案中，中某公司《确认函》明确中某公司与岑原告为关系，中某公司在涉案项目开发中不参与实际开发，仅收取费用，该的真实目的是为了使岑原告等个人开发房地产的目的得以实现。中某公司与某联社签订的《合作开发协议》、《合建住宅楼协议》及补充协议，虽具有上述规定中合作开发房地产合同的合法形式，然而从《协议》内容、中某公司《确认函》、当事人陈述等均可明确系为掩盖岑原告通过具有房地产经营资质的中某公司对涉案项目进行实际投资、开发、控制并获得相应开发利润的事实。可见，《协议》才是中某公司与某联社签订系列形式合同下的实质房地产合作开发协议。至庭审之日岑原告为无房地产开发经营资质的个人，故《协议》因违反法律强制性规定而属无效协议。

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一栋房屋有两个宅基地证，打起官司怎么办？

广州张静律师解答：中会向行政机关发函询问两个宅基地证的真实性，如能查明就可以处理。如不能查明，则可能会以权属人不清楚为由裁定驳回起诉，不进行实体处理。如下面这个案件，一栋宅基地房有两个宅基地证，不同的权属人。发函后仍不能确定那个证是真实有效的，于是以权属存在争议，需先经行政部门处理为由驳回了原告的起诉。

书节选：

本院认为，根据本案双方当事人提交的证据，针对涉案土华村××号宅基地房屋，高某提交了其为使用人的某号宅基地使用证存根（发证日期96年7月25日），而徐某则持有其为使用人的某号宅基地使用证原件（发证日期97年3月20日），发证机关广州市海珠区新滘镇。经本院向相关行政部门发函核实，规划部门存有高某的某号宅基地使用证档案材料，但对于徐某持有的某号宅基地使用证原件，规划部门没有否认其真实性；原发证机关广州市海珠区新滘镇被撤销后的承继者广州市海珠区华洲街道办事处因有关的宅基地证档案材料没有移交给该街道办，故无法提供相关档案材料予以核实。此外，据双方陈述，涉案房屋现状为五层半，这与徐某持有的宅基地证的证载情况吻合。故就本案现有证据而言，无法排除徐某所持宅基地使用证的证明力。鉴于涉案宅基地房屋目前存在权属争议，该争议不属于民事的审理范围，应由相关行政机关予以处理。因此，对本案高某的起诉应予以驳回，当事人可待相关行政机关对权属争议处理后再行主张权利。综上所述，裁定驳回高某的起诉。

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